تعرف على شروط بناء برج سكني

البرج السكني هو المبنى الذي يتجاوز ارتفاعه ثلاثون متراً أي ما يقدر بعشرة طوابق أو يزيد، وهذا هو التعريف العالمي للبرج، أما التعريف المحلي له فهو المبنى الذي يتجاوز ارتفاعه ستة عشرة متراً أي خمسة طوابق، ويوجد شروط بناء برج سكتي مهمة يجب توافرها حتى تحقيق السلامة العامة.

شروط معمارية

لايجوز أن يقل الارتفاع الداخلي الخالص مقاساً بين السطح النهائي للأرضية، وبطنية السقف في جميع طوابق البناء عن 2.70 متراً، ويجوز أن يقل الارتفاع المذكور عن هذا القدر إلى 2.30 مترا بالنسبة للمداخل و الحمام و الطرق الداخلية و الأجزاء المماثلة من الأسقف العلوية.

كما يجب أن يكون لكل غرفة أو مرفق من مرافق البناء فتحة أو عدة فتحات للتهوية تطل على طريق أو على فناء، ولا يجوز بأي حال من الأحوال أن يقل مسطح الفتحة عما يلي:

8% من مسطح أرضية الغرف المخصصة للسكني أو المكاتب بشرط ألا يقل مسطح أرضية الفتحة عن متر واحد.

10% من مسطح أرضية المطبخ و الحمام و المرحاض وبئر السِّلم بالطابق و غيرها من مرافق البناء غير المعدة للسكن أو المكاتب بشرط ألّا يقل مسطح الفتحة عن نصف متر مربع.

وفي حالة تعدد الفتحات تحسب مساحة الفتحة اللازمة على أساس مجموع مساحات الفتحات و بشرط ألا يقل مسطح الفتحة الواحدة عن نصف متر مربع بغرف السكن و المكاتب و آبار السلالم، وعن ربع متر مربع بالنسبة للمطابخ أو الحمامات أو المراحيض، ويجوز بموافقة لجنة التنظيم المختصة إنارة وتهوية المكاتب مرافق البناء المعدة للسكن بطريقة صناعية وذلك فيما عدا مطابخ الوحدات السكنية.

ولا تسري أحكام هذه المادة على الصالات وطرقات المداخل وآبار المصاعد وغرف تشغيل ماكينات الأجهزة والمضخّات والخزانات والغلايات والمحولات ولوحات التوزيع وما في حكمها، كما يجب أن تكون الأفنية المخصصة لتهوية وإنارة غرف ومرافق البناء عند إقامة المباني أو تعليتها أو إجراء تعديل في المباني القائمة مطابقة للاشتراطات الآتية:

وبالنسبة للأفنية المخصصة لتهوية وإنارة الغرف السكنية، فالفناء الخارجي لا يجوز أن يقل البعد بين المستوى الرأسي المار بحائط الفناء لأي فتحة وبين المستوى الرأسي بالحائط المواجه له عن ثلاثة أمتار.

أما الفناء الداخلي فلا يجوز أن تقل مساحته عن مربع عشر ارتفاع أعلى واجهة للبناء مطلة عليه وبحد أدنى اثني عشر مترا مربعا. كما لا يجوز أن يقل أصغر أبعاده عن ثلاثة أمتار.

الشروط الإنشائية

فهناك مستندات هامة يجب تقديمها وهي تقرير عن الحالة الميكانيكية لتربة الموقع بناء على دراسة ميدانية تشتمل على هذه البيانات:

1. التركيب الطبقي لتربة الموقع مبينا منسوب المياه الجوفية.

2. قوة تحمل التربة ودراسة احتمالية هبوط التربة.

3. نوع الأساسات وعمق التأسيس المناسب حسب طبيعة التربة وحسب المنشأ.

كما يجب أن تشتمل الدراسة والتصاميم الإنشائية للمبنى على:

النظام الإنشائي المستخدم في مقاومة كل من الأحمال الرأسية والأفقية.
تفصيل بالأوزان الميتة والحية التي تم أخذها بالاعتبار في التصميم إضافة إلى الأحمال الأفقية.
عوامل الأمان المستخدمة في احتساب الأحمال وحالات التحميل وكذلك فيما يتعلق بقوة تحمل قطاعات البناء المختلفة.
طريقة التحميل الإنشائي وكذلك مثال تفصيلي يبين طريقة تحليل العناصر الرئيسية بالمنشأ.
طريقة التصميم والكود المستخدم.
خرائط تفصيلية لجميع العناصر الإنشائية الرئيسية منها والثانوية مع مقاطع و خرائط تفصيلية توضح المعالجات الإنشائية الممكنة.
ابراج سكنية

 الشروط التنظيمية

فيشترط في البناء أن لا يزيد ارتفاعه عن واحد وخمسة وسبعون من المائة من البعد ما بين حدي الطريق العام أو الخاص الذي يقع عليه ويستثنى من ذلك ما يلي:

بيت الدرج وغرف آلات المصاعد وأجهزة التكييف وخزانات المياه.

الارتفاع داخل مستوى وهمي تكون زاوية ميله اثنين أفقي إلى ثلاثة رأسي مع المستوى الرأسي المار بواجهة البناء المطلة على الشوارع الخارجية.

ويجب أن لا يقل الحد الأدنى للارتدادات الجانبية لجسم البناء الفوقي عن حدود القسيمة عن 10% من ارتفاع البناء الكلي لكل جانب، كذلك يجب ألّا يقل الحد الأدنى للارتدادات الخلفية لجسم البناء الفوقي عن حدود القسيمة عن 15% من ارتفاع البناء الكلي، أما بالنسبة للارتدادات الأمامية فتخضع للقواعد العامة، وبالنسبة للدور أو الأدوار المقامة تحت مستوى منسوب الشارع أو الشوارع الواقع عليها البناء فتطبق القواعد العامة المعمول بها في الارتدادات، وعدم الإخلال بالشروط المنصوص عليها في النظام فانه لا يجوز إضافة طوابق علوية لأبنية قائمة إلّا إذا كان الهيكل الإنشائي للبناء القائم وأساساته تسمح بأحمال الأعمال المنوي إقامتها، ولا يجوز استعمال أو استغلال البناء في غير الغاية التي أنشئ لأجلها إلا بموافقة مسبقة من لجنة التنظيم المختصة، ويجوز للجنة التنظيم المختصة عدم منح الترخيص المطلوب إذا كان البناء المنوي إقامته يقع في المناطق أو الشوارع التي ترى اللجنة بقرار مسبب من هيئة البلدية وقف الترخيص فيها، على ألّا تجاوز مدة التوقيف سنة واحدة قابلة للتجديد لسنة أخرى، وإذا خالف طالب الترخيص أي شرط من شروط الترخيص المنصوص عليها في هذا النظام فانه يحق للجنة التنظيم المختصة مصادرة التأمينات المقدمة من طالب الترخيص الخاصة بالبناء مع عدم الإخلال بأية عقوبة أخرى منصوص عليها قانون أو نظام آخر


اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *